Жилищный вопрос
Доходный дом в Омске. Покритикуйте
Создана: 04 Декабря 2012 Втр 10:50:39.
Раздел: "Жилищный вопрос"
Сообщений в теме: 130, просмотров: 23228
-
04 Декабря 2012 Втр 10:50:39Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом, без деления на отдельные квартиры, формально арендаторам сдаваться будут группы комнат в большом доме. Такой дом можно оформить даже по дачной амнистии. Тем самым уходим от некоторых затрат при строительстве многоквартирного дома. У дома один владелец – арендодатель.
В цокольном этаже: котельная, техпомещения, помещения для хранения вещей, в том числе ячейки для арендаторов, офис.
Материал стен: пока думаю, что кирпич (в отличие от газобетона более надежный и долговечный).
В идеале если земельный участок позволит сделать парковку и двор для барбекю и детской площадки.
Местоположение участка: недалеко от магистрали, но не на 1-й линии, что позволит съэкономить на стоимости земли.
Доход со всего дома за год: 12000-15000 руб./мес. х 12 квартир х 12 мес. = 1728000-2160000 руб./год. С поправкой на заполняемость.
Затраты: подоходный налог (по желанию), налог на недвижимость, обслуживание домовладения, уборка, зарплата управляющему (по желанию), амортизация.
Вложения в проект: земля, коммуникации, строительство, отделка, меблировка, благоустройство территории. Думаю, что в 20 млн. можно уложиться.
Арендаторы: в идеале, если это долгосрочные договоры с работниками одного крупного предприятия.
На выходе получаем:
Плюсы:
стабильный доход (ненамного меньше годового дохода по вкладу),
гарантированную защиту от инфляции.
Минусы:
необходимость постоянного обслуживания,
риски порчи имущества,
замороженность капитала. -
06 Декабря 2012 Чтв 0:11:47ST520 писал
: Для эл.котла не хватит, 6-8кВт. А он нужен для резервирования и вытягивания пиковых нагрузок, иначе ваши золотые ТН, будут бриллиантовыми. ДГУ на 8кВт, это скорее для коттеджа, что бы не по темну аварийную машину, пришлось ждать.
А ДГУ на крыше там нет, другие аргументы кроме гугла будут?
Ну вы же что-то советовали ТС, чем вам не конкретный объект.
Вот бы вашу энергию в нужное русло
Вы меня тролите безбожно
И плохо читаете ))) При наличии аккумуляторов тепла и баков накопителей, в электрокотле необходимость может и не возникнуть. А если и ставить, то для экономии расходов на приобретение оборудования, за счет снижения мощности ТН. И уж точно он не будет работать от ДГУ, когда откл. эл.эн. Так что 8 кВт это даже с запасом, с оглядкой на мощность общедомовой системы вентиляции и охранку. И с чего вы взяли, что они золотые
Средний срок окупаемости при наших тарифах - 3 года.
ДГУ на крышах есть. Хотя бы вспомнить две башни
Там на каждой стояло по две установки 1 МВт Catarpillar.
Под конкретным объектом подразумевается наличие отправных для расчета данных. Проект, данные по грунтам и т.д. и т.п. В этом плане мне предоставляли цифры, с которыми я затем и работал. Без них, что-то точное рассчитать проблемно.
Вы если хотите в этом направлении развиваться, могу посоветовать с чего начать. А если так только, поспорить, то лучше не пишите больше.. В качестве сильного противника вас не вижу, а жевать все, как школьнику на уроке, мне не хочется... -
06 Декабря 2012 Чтв 0:15:43ST520 писал :ДГУ на 8кВт, это скорее для коттеджа, что бы не по темну аварийную машину, пришлось ждать.
Для коттеджа с нынешним объемом потребления 8 кВт - действительно, только аварийную машину дождаться, не более. На небольшой офис у меня стоит дизель 20 кВт резервный, а, грубо говоря, 5 кВт просто в УАЗе ездит (2 прожектора + чайник + плитка + зарядки мобильных устройств, впритык в пике).
Но к вопросу обеспечения теплом это не относится. Так, отступление от темы. -
06 Декабря 2012 Чтв 0:44:05Alexterran писал :
А если и ставить, то для экономии расходов на приобретение оборудования, за счет снижения мощности ТН. И уж точно он не будет работать от ДГУ, когда откл. эл.эн. Так что 8 кВт это даже с запасом, с оглядкой на мощность общедомовой системы вентиляции и охранку.
Так от чего он будет работать, если не от ДГУ?
Без эл котла не обойтись, он нужен для резервирования, а без него при аварии, что ТН, что котёл не заработают и дом перемерзнет.
А рас всё равно ставить эл.котёл, пиковую нагрузку ТН правильней переложить на котёл. Поэтому, я и говорю, нет других вариантов, с ТН заказчик не кисло попадает на вторую полноценную систему отопления, ещё и нужен второй ввод.
Я же это не только что придумал, я имел дело с вашими ТН, звучит всё интересно, многообещающе, а в итоге заказчик КТП вынужден у себя на участке ставить, это по вашему нормально?
Хотя бы потому что вы никаких цифр не привели, от чего оттолкнутся, те что я знаю, это вместе с бурение 100м скважины для 600кв м в варианте ТС, порядка 30 000 – 40 000 евро…, но могу ошибаться.Alexterran писал :
И с чего вы взяли, что они золотые Средний срок окупаемости при наших тарифах - 3 года.
Alexterran писал :
ДГУ на крышах есть. Хотя бы вспомнить две башни
Там на каждой стояло по две установки 1 МВт Catarpillar.
Каких ещё башен, причём тут они? Думаете вы один умный, а каждый кто строил у себя на территории специальное здание, с соблюдением противопожарно разрыва(порядка 20м), дурак?
Alexterran писал :
В этом плане мне предоставляли цифры, с которыми я затем и работал. Без них, что-то точное рассчитать проблемно.
Ну ну…
Alexterran писал :
Вы если хотите в этом направлении развиваться, могу посоветовать с чего начать. А если так только, поспорить, то лучше не пишите больше.. В качестве сильного противника вас не вижу, а жевать все, как школьнику на уроке, мне не хочется...
Жевать вам кроме рекламных слоганов, нечего. -
-
07 Декабря 2012 Птн 17:20:30[внешняя ссылка] - ребят, а это не суть доходный дом-то разве?
-
07 Декабря 2012 Птн 22:04:04
-
07 Декабря 2012 Птн 22:20:27Избирательный юрист писал : Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом
Есть недострой в городе, нулевой этаж - монолитная ж/б коробка 150 квадратов
Плюс залит рядом фундамент еще под 90 квадратов.
Нулевой этаж - 240 квадратов
Два этажа сделать - будет 720 квадратов
могу продать, под это дело -
08 Декабря 2012 Суб 0:51:46Ооочень хорошая идея. Ввиду отсутствия серьезных капиталов рассматривал постройку подобного здания, насыпухой - необрезная, рубероид, опилки(ненуаче, сараи же строим? ) Отделка конечно, чтоб цивильно и снаружи и внутри. Ну и фундамент, соответственно мощный не нужен.
Пожарную безопасность, конечно, он хрен пройдет...
-
08 Декабря 2012 Суб 3:14:13Емеля55 писал(а) : Ооочень хорошая идея. Ввиду отсутствия серьезных капиталов рассматривал постройку подобного здания, насыпухой - необрезная, рубероид, опилки(ненуаче, сараи же строим? ) Отделка конечно, чтоб цивильно и снаружи и внутри. Ну и фундамент, соответственно мощный не нужен.
Пожарную безопасность, конечно, он хрен пройдет...
Холодно в таком будет и сыро -
08 Декабря 2012 Суб 9:02:01
Да с чего же вы решили? Нормальная насыпуха зимой теплее кирпича.
А вот с чего может быть сыро???
Короче, лет 10 будет нормально, это точно. Потом можно на деньги, полученные от бедных студентов и скромных работяг, которые будут там жить, бо вряд ли там будет жить кто-либо позажиточней, строить уже что то более веселое и каменное, руками, кстати, тех же студентов и работяг
