Жилищный вопрос
Доходный дом в Омске. Покритикуйте
Создана: 04 Декабря 2012 Втр 10:50:39.
Раздел: "Жилищный вопрос"
Сообщений в теме: 130, просмотров: 16126
-
04 Декабря 2012 Втр 10:50:39Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом, без деления на отдельные квартиры, формально арендаторам сдаваться будут группы комнат в большом доме. Такой дом можно оформить даже по дачной амнистии. Тем самым уходим от некоторых затрат при строительстве многоквартирного дома. У дома один владелец – арендодатель.
В цокольном этаже: котельная, техпомещения, помещения для хранения вещей, в том числе ячейки для арендаторов, офис.
Материал стен: пока думаю, что кирпич (в отличие от газобетона более надежный и долговечный).
В идеале если земельный участок позволит сделать парковку и двор для барбекю и детской площадки.
Местоположение участка: недалеко от магистрали, но не на 1-й линии, что позволит съэкономить на стоимости земли.
Доход со всего дома за год: 12000-15000 руб./мес. х 12 квартир х 12 мес. = 1728000-2160000 руб./год. С поправкой на заполняемость.
Затраты: подоходный налог (по желанию), налог на недвижимость, обслуживание домовладения, уборка, зарплата управляющему (по желанию), амортизация.
Вложения в проект: земля, коммуникации, строительство, отделка, меблировка, благоустройство территории. Думаю, что в 20 млн. можно уложиться.
Арендаторы: в идеале, если это долгосрочные договоры с работниками одного крупного предприятия.
На выходе получаем:
Плюсы:
стабильный доход (ненамного меньше годового дохода по вкладу),
гарантированную защиту от инфляции.
Минусы:
необходимость постоянного обслуживания,
риски порчи имущества,
замороженность капитала. -
04 Декабря 2012 Втр 12:50:51marabito писал(а)
: В Москве сейчас очень распространены хостелы (аля койкоместо за недорого) удобно для приезжих не на долго, например к родственникам в больницу и тому подобное..кстати Тема Лебедева месяц назад проводил экспедицию по ним. Так же читал про человека создавшего сеть в Москве и сколотившем на этом хорошее состояние
Так сейчас туры в Шерегеш продают, в номер эконом 4 и 6 местный на 6 дней за 5К, за койкоместо, не плохой такой профит
-
04 Декабря 2012 Втр 12:59:10Sxolastik писал :
Хм, а что тогда за графа в квитанции ремонт и обслуживание жилья? Нам в этом году на сэкономленное бабло за ремонт, в подъезде поставили пластиковые окна, в следующем году будут менять двери и поставят детскую площадку, это не ремонт и не обслуживание жилья?
Да причём тут вы, и тем более кому интересно кто вам что делает?
Сколько вы платите за это обслуживание, 10р в месяц с квадратного метра? Знаете сколько придётся заплатить ТС, когда у него накроется его котёл?
Вы лучше думайте, где будет искать арендаторов, готовых по 17500р в месяц за двушку на окраине выкладывать? -
04 Декабря 2012 Втр 13:05:50ST520 писал : Вы лучше думайте, где будет искать арендаторов, готовых по 17500р в месяц за двушку на окраине выкладывать?
Да, цена жилья - слабое место в проекте, кмк. Планировались бы цены хоть немного пониже, чем у частников, - думаю, народ повалил бы. А так... хз, будет ли велик спрос. -
04 Декабря 2012 Втр 13:14:35ST520 писал :
Да причём тут вы, и тем более кому интересно кто вам что делает?
Сколько вы платите за это обслуживание, 10р в месяц с квадратного метра? Знаете сколько придётся заплатить ТС, когда у него накроется его котёл?
Они каждый день ломаются? Если делать все не на отъ...сь, а на совесть то оборудование и проработает положенный ему ресурс, да и думаю что ТС заложил все таки в стоимость аренды амортизацию оборудованию.
ST520 писал :
Вы лучше думайте, где будет искать арендаторов, готовых по 17500р в месяц за двушку на окраине выкладывать?
Откуда вы взяли такую цифру? ТС говорил про 12 - 15 тысяч за квартиру с мебелью, и указал свою основную целевую аудиторию, и откуда информация про окраину города? Что мешает на тех же Северных скупить пару домов и построится там + коммуналка там вся рядом. Для примера гостиничный комплекс у Галины. -
04 Декабря 2012 Втр 13:18:45Избирательный юрист писал : Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность.
Идея далеко не новая. На самом деле здесь происходит аккумуляция денежных средств и их капитализация, так как цена на недвижимость не падает. Прибыль как таковая, призрачна, когда то, где то, кому то. Такая же сумма положенная в банки под проценты, будет приносить такую прибыль сразу и без затрат. Но риск увеличивается. -
04 Декабря 2012 Втр 13:24:21Пипелац писал(а) : Так для них это не способ заработать деньги, а скорее сохранить, переведя сраные бумажки в реальные вещи.
Вложение в доходный дом - это еще и средство от того, чтобы быстро просрать все нажитое, потратить на непроизводительную роскошь типа коттеджа для проживания или дорогих авто.
При любом доходе владение доходным домом выгоднее владения и проживания самому в дорогом коттедже. Проживание в коттедже по определению генерирует только расходы. Понятно, что за это получаешь удовольствие от проживания в своем доме.
Вложение в доходный дом - это выбор консерватиного рачительного протестанта. -
04 Декабря 2012 Втр 13:27:23Да и тут забыли сказать, что недвижимость это все таки более менее надежное вложение денег, чем вклад в банки, ну и еще есть существенный + если уже прижмет то можно будет все это продать с наваром, недвижимость то растет с каждый годом, чтоб ее итить //
-
04 Декабря 2012 Втр 13:29:00Sxolastik писал : ...
Откуда вы взяли такую цифру? ТС говорил про 12 - 15 тысяч за квартиру с мебелью, и указал свою основную целевую аудиторию, и откуда информация про окраину города? ...
Если брать нынешние расценки на аренду - это дорого. Но уже сопоставимо с аннуитентным платежом за ипотеку за ту же двушку. Ну не будут наши люди, готовые платить по 12-15, арендовать жилье.
Отсюда - только приезжие гости, артисты цирка, командировочные и т.д. -
04 Декабря 2012 Втр 13:38:34Topmanager писал :
Если брать нынешние расценки на аренду - это дорого. Но уже сопоставимо с аннуитентным платежом за ипотеку за ту же двушку. Ну не будут наши люди, готовые платить по 12-15, арендовать жилье.
Тут еще зависит от расположения самого дома, вот нас к примеру одолели поломники с Меги с предложением о покупке или сдачи в аренду квартиры на длительный срок. Да и 12К за двушку и 15К за трешку с мебелью это разве дорого?
, еще раз повторюсь ТС не написал как он рассчитывал стоимость аренды. -
04 Декабря 2012 Втр 13:40:34ST520 писал : Избирательный юрист, идея 100% провальная, вы не сможете конкурировать с частниками, которые не платят налоги, не обслуживают жилье, не строят сдаваемыми ими квартиры(досталась от бабушки).
Сделайте лучше гостиницу, 3500р/сутки, крайне актуальная тема.
Я здесь рассматриваю вложение в доходный дом как альтернативу вложения в 12 квартир в разных концах города. На мой взгляд удобнее иметь все свои квартиры в одном комплексе, удобнее собирать деньги, решать вопросы обслуживания жилья. Не факт, что затрат на содержание жилья в пересчете на квартиру в доходном доме будет больше. Кроме того, в принадлежащем тебе доме ты сам контролируешь свои расходы на содержание и текущий ремонт. Ты как хозяин заинтересован дать своим клиентам хорошее качество обслуживание.
Пока не вижу почему идея провальная. Очевидно, что доходный дом не будет и никогда не был массовым являением. Он может быть вполне интересным и выгодным точечно: в определенном месте, с определенной концепцией.
Он может быть интересен и как защитный инструмент для капитала, как источник постоянной наличности, как семейное дело (где в том числе членам семьи дается работа).
Гостиница - это не то. От нее отдает бл*дством, никакой тебе семейственности. -
04 Декабря 2012 Втр 13:43:38а потом еще табличка на доме будет. 2013 год доходный дом избирательного юриста
