Жилищный вопрос
Доходный дом в Омске. Покритикуйте
Создана: 04 Декабря 2012 Втр 10:50:39.
Раздел: "Жилищный вопрос"
Сообщений в теме: 130, просмотров: 16104
-
04 Декабря 2012 Втр 10:50:39Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом, без деления на отдельные квартиры, формально арендаторам сдаваться будут группы комнат в большом доме. Такой дом можно оформить даже по дачной амнистии. Тем самым уходим от некоторых затрат при строительстве многоквартирного дома. У дома один владелец – арендодатель.
В цокольном этаже: котельная, техпомещения, помещения для хранения вещей, в том числе ячейки для арендаторов, офис.
Материал стен: пока думаю, что кирпич (в отличие от газобетона более надежный и долговечный).
В идеале если земельный участок позволит сделать парковку и двор для барбекю и детской площадки.
Местоположение участка: недалеко от магистрали, но не на 1-й линии, что позволит съэкономить на стоимости земли.
Доход со всего дома за год: 12000-15000 руб./мес. х 12 квартир х 12 мес. = 1728000-2160000 руб./год. С поправкой на заполняемость.
Затраты: подоходный налог (по желанию), налог на недвижимость, обслуживание домовладения, уборка, зарплата управляющему (по желанию), амортизация.
Вложения в проект: земля, коммуникации, строительство, отделка, меблировка, благоустройство территории. Думаю, что в 20 млн. можно уложиться.
Арендаторы: в идеале, если это долгосрочные договоры с работниками одного крупного предприятия.
На выходе получаем:
Плюсы:
стабильный доход (ненамного меньше годового дохода по вкладу),
гарантированную защиту от инфляции.
Минусы:
необходимость постоянного обслуживания,
риски порчи имущества,
замороженность капитала. -
04 Декабря 2012 Втр 12:04:13
Мне тут подсказали, что русские хотят быть именно владельцами, потому что мы 70 лет владельцами не были. Вот в 90-х годах дорвались. Сейчас приватизация закончилась, мы сбили охотку. Часть людей захочет свободы от владения, свободы от привязки к месту. Хотя семейным людям труднее не пустить корни. Правда американские семьи внутристрановая миграция не пугает, их мобильность в разы выше нашей. -
04 Декабря 2012 Втр 12:07:36[quote="Sxolastik"]Избирательный юрист писал: А как дела будут обстоять с юридической стороны? Столько бабла и без налога, думаю налоговая как то найдет докопаться.
Платить налог или прятать или занижать доход - дело каждого. Наверняка, знаете, что в подавляющем большинстве договоры найма вообще не заключаются. Просто передаются деньги из рук в руки, вот и весь договор. Налоговая тут должна будет обладать показаниями арендаторов. -
04 Декабря 2012 Втр 12:07:42
это исторически и ментально прекрасно объясняется.Избирательный юрист писал
: Мне тут подсказали, что русские хотят быть именно владельцами, потому что мы 70 лет владельцами не были. Вот в 90-х годах дорвались. Сейчас приватизация закончилась, мы сбили охотку. Часть людей захочет свободы от владения, свободы от привязки к месту. Хотя семейным людям труднее не пустить корни. Правда американские семьи внутристрановая миграция не пугает, их мобильность в разы выше нашей.
Мы хотим быть собственниками потому что в сулчае чего (кризис, развал страны, etc.), никто тебе денег и крышу над головой не даст. -
04 Декабря 2012 Втр 12:14:33Избирательный юрист писал :
Мне тут подсказали, что русские хотят быть именно владельцами, потому что мы 70 лет владельцами не были....
Так что советую особо на ипотечников не рассчитывать. -
04 Декабря 2012 Втр 12:17:12Избирательный юрист, идея 100% провальная, вы не сможете конкурировать с частниками, которые не платят налоги, не обслуживают жилье, не строят сдаваемыми ими квартиры(досталась от бабушки).
Сделайте лучше гостиницу, 3500р/сутки, крайне актуальная тема. -
04 Декабря 2012 Втр 12:25:38ST520 писал : Избирательный юрист, идея 100% провальная, вы не сможете конкурировать с частниками, которые не платят налоги, не обслуживают жилье, не строят сдаваемыми ими квартиры(досталась от бабушки).
Поясните этот момент, спрос намного превышает предложение, а если еще взять в долю какое нибудь АН, то квартиры не будут практически простаивать. На счет обслуживания жилья, а хозяева бабушкиных квартир разве не платят коммуналку или ее с каких то пор отменили? -
04 Декабря 2012 Втр 12:36:00Избирательный юрист писал :10-12 лет. Не? Долго?
10 - нормально. Но увидел лет 25-30 с учетом амортизации и текущего ремонта, а это уже долго.
Sxolastik писал :Сидишь себе целый месяц, ничего не делаешь а в конце бабло получаешь.
Для этого есть тема про работу менеджером. Сидит такой тип, ничего не делает, а зарплата косариков 800 падает в конце месяц. И тысячи таких, увы
-
04 Декабря 2012 Втр 12:39:19Sxolastik писал :
Поясните этот момент, спрос намного превышает предложение, а если еще взять в долю какое нибудь АН, то квартиры не будут практически простаивать. На счет обслуживания жилья, а хозяева бабушкиных квартир разве не платят коммуналку или ее с каких то пор отменили?
Коммуналка, это не обслуживание, обслуживание это ремонт хотя бы косметический. А отбоя нет потому что аренда ниже плинтуса, попробуйте сдать 15000 + коммуналка, и того будет 17500р в месяц в Омске, любое АН вам позавидует… -
04 Декабря 2012 Втр 12:45:53Sxolastik писал :Смотрел сроки окупаемости некоторых проектов в Европе 60 - 70 лет, это тогда сколько по нашим меркам?
Значит там есть и другие цели - социальный аспект, "метка" территории для будущих поколений клана и т.д.
ST520 писал :ни один Российских банк не даст кредит на такой срок.
Даже если он свой?
-
04 Декабря 2012 Втр 12:46:20ST520 писал :
Коммуналка, это не обслуживание, обслуживание это ремонт хотя бы косметический. А отбоя нет потому что аренда ниже плинтуса, попробуйте сдать 15000 + коммуналка, и того будет 17500р в месяц в Омске, любое АН вам позавидует…
Хм, а что тогда за графа в квитанции ремонт и обслуживание жилья? Нам в этом году на сэкономленное бабло за ремонт, в подъезде поставили пластиковые окна, в следующем году будут менять двери и поставят детскую площадку, это не ремонт и не обслуживание жилья? -
04 Декабря 2012 Втр 12:48:12В Москве сейчас очень распространены хостелы (аля койкоместо за недорого) удобно для приезжих не на долго, например к родственникам в больницу и тому подобное..кстати Тема Лебедева месяц назад проводил экспедицию по ним. Так же читал про человека создавшего сеть в Москве и сколотившем на этом хорошее состояние
Сидишь себе целый месяц, ничего не делаешь а в конце бабло получаешь.
