Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года 

Алеха писал(а) :Разве была объективная причина увеличивать цены в 4 раза,за 4 года?

А чего еще ожидать, когда на цементные заводы у нас практически монополия, супруга Лужкова не зря старательно их скупала и об этом давно говорили, что потом будут диктоваться цены на цемент достаточно жестко. Вот и дождались...

AlexAdmin писал :... Думаю, не надо никому тут объяснять, какие выгоды сулит банкирам падение рынка недвижимости, и какие горести это сулит "счастливым" обладателям квартир, залезшим в петлю ипотеки.
...

Честно говоря, не совсем представляю эти "выгоды"...

Рынок упал, квартиры подешевели в разы (или отчасти, но крупно). Банки стали суетиться и требовать от заемщиков досрочно погасить долг согласно договору.

Но - 1) При досрочном погашении сумма выплаченных процентов меньше.
2) Не у всех есть эта сумма, не правда ли? Ибо тогда ее сразу бы пустили на выплату долга, исходя из логики п.1.
3) Горести у заемщиков, вне сомнения, будут и еще какие! Но и банкиры сами не выиграют от такого диссонанса, ведь досрочное и форсмажорное погашение, это прекращение выплат, работа службы по выбиванию долгов, суды, выставление квартир на продажу при отсутствии спроса, затягивание выплат и все такое.

Так что же выиграют банкиры?

2 Штурманн

А при чем здесь ГОСы?
И кто это такие?

ГОСы - ареал обитания: центральная часть Московии. Всеядны, предпочитают зелень, но в тяжелые времена становятся платоядными..... цемент, тоже в ихнем меню!

Topmanager писал :Но и банкиры сами не выиграют от такого диссонанса, ведь досрочное и форсмажорное погашение, это прекращение выплат, работа службы по выбиванию долгов, суды, выставление квартир на продажу при отсутствии спроса, затягивание выплат и все такое.

Так что же выиграют банкиры?

Банкиры не выиграют, но и не проиграют сильно.
Все расходы оплатит заемщик, если он не прав. А он будет не прав по договору, где все это описано, но никто не читает.

чото я не догоняю, зачем банку требовать досрочного погашения? какая разница дорожает или дешевеет залоговый предмет? человек брал 2000000 в долг он и отдать должен 2000000+ проценты. Ведь отказываться от купленых квартир никто не будет.

Kontur писал :зачем банку требовать досрочного погашения? какая разница дорожает или дешевеет залоговый предмет? человек брал 2000000 в долг он и отдать должен 2000000+ проценты.

фишка в том, что залогом по ипотеке, как правило, является сама же недвижимость, купленная по этой ипотеке.

Допустим, у клиента взят ипотечный кредит 10 млн рублей, в обеспечение кредита поставлена квартира, купленная по ипотеке - за 13 млн рублей. Банк доволен - квартира стоимостью 13 млн. рублей гарантирует возвратность кредита 10млн рублей.

Теперь, предположим, стоимость недвижимости вдруг упала в 10 раз. То есть квартира, которая является обеспечением кредита 10 млн рублей сама имеет стоимость 1 млн рублей. Значит, возвратность кредита она уже не обеспечивает никоим образом. Само собой, банк в таких условиях сидеть и ждать не будет, а просто потребует от клиента либо внести дополнительный залог, либо досрочного возврата кредита. Банк в любом случае выиграет - в случае если клиент будет несогласен с новыми условиями, судебные приставы у него просто отберут всё, что смогут найти - и квартиру, и все вещи внутри квартиры, и машину, и вообще всё что смогут найти, пока не наберут те самые 10 миллионов плюс все проценты и штрафы. Конечно, это несправедливо, но ничего не поделаешь, такова селяви

AlexAdmin писал :Теперь, предположим, стоимость недвижимости вдруг упала в 10 раз

что то я сильно сомневаюсь, что будут такие бешеные падения :) не больше, чем на пару сотен и не не иначе. рубль обесценивается и будет обесцениваться дальше не меньше, чем сейчас. и цены, значит, будут и дальше расти. на все
другое дело, что "миллион квадратов" в год при таких ценах никому не нужен

Kontur писал :чото я не догоняю, зачем банку требовать досрочного погашения? какая разница дорожает или дешевеет залоговый предмет?

Видно, что чел не понимает...........объясню попроще. Допустим ты организовал ЗАО "Kontur- банк" и выдаёшь ипотеги налево и направо. Сталкиваешься с ситуацией, когда ты выдал кредит на покупку халупы за 2 ляма и ессно взял её в залог. квартира упала цене на 15%, т.е будет 1.7 ляма, а заёмщек тока-тока начал выплачивать епотегу по аннуитетной (равными платежами), самой распространённой схеме кредита, а это значит, что в первые годы его основной долх практически не уменьшается. Ты начинаешь очковать, как тот Славик из Нашей Раши и просишь довнести 300 тыров за квартирку, ибо если он вообще не может по кредиту расплатиться, то её твой Контур-Банк отберёт и продаст в лучшем случае уже за 1.6 ляма, а где ты возьмёшь ещё 400 тыров, если человек уже на улице, да ещё и тебе должен? Вот и прописывают банки в договре, что нужно либо довнести сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры, либо ещё что-либо под залог у тебя взять (такой практики я пока не наблюдал. но не отрицаю, что она существует). Я думаю, что наскоро объяснил........

Topmanager писал :и банкиры сами не выиграют от такого диссонанса, ведь досрочное и форсмажорное погашение, это прекращение выплат, работа службы по выбиванию долгов, суды, выставление квартир на продажу при отсутствии спроса, затягивание выплат и все такое.
Так что же выиграют банкиры?

В данном случае ни один суд не признает эти обстоятельства форсмажорными. Это для клиента они по-сути форсмажорные, в силу недальновидности. А для банка эти обстоятельства совершенно плановые и в договорах, разумеется, нет ни слова о том, что падение цен на недвижимость есть форсмажор. Это же не теракт, не революция, не наводнение, не землетрясение, а обыкновенная "коррекция рынка".

Так что же выигрывают банкиры?
Тут есть вот какой нюанс. Ипотеку давали не кому попало, а людям обеспеченым. Эти люди, скорее всего, будут из последних сил платить и платить проценты, до тех пока не выплатят сумму в несколько раз превышающую реальную стоимость купленной по ипотеке квартиры. Найдут дополнительное обеспечение по кредиту и будут платить. Либо, если потребует банк, найдут способ выплатить долг досрочно. Они предпочтут платить, нежели трепать нервы и быть измазаны дерьмом со стороны банка. Это во-первых.
Во-вторых, в случае если клиент, допустим, оказывается не в состоянии платить проценты, то банк имеет полное право , а главное - отработанную механику реализации полного ограбления клиента.
Это для простых граждан судебные тяжбы - страшное и проигрышное дело, а для банков - наоборот, обращение в суд автоматически означает победное решение. Как правило, банки для подстраховки сразу прописывают в кредитном договоре какой-то конкретный суд, где у них гарантированно всё схвачено и все судьи куплены. Когда наступает кризис, в суды ложатся сотни составленных по шаблону исков от банка и суд их по-сути только утверждает, на потоке, на конвейере. А потом судебные приставы ходят с постановлениями, вламываются в дома и отбирают всё что смогут отобрать, даже особо не разбираясь с тем, принадлежат ли отбираемые вещи тому человеку, о котором вынесено постановление (если отберут лишнее то вернуть можно по суду, но в суд обращаются далеко не все).

Понятно и то, что отобранное у клиентов служба судебных приставов реализует за бесценок, и поэтому сумма фактических потерь клиента умножается. Пока банк не получит всю требуемую сумму, приставы не успокоятся, и у них есть все полномочия забирать у клиента всё и продавать за бесценок, выплачивая эти копейки банку, и так до тех пор пока сумма не наберётся. Таким образом банк в любом случае возвращает свои деньги. Исключением является только если клиент умер не оставив наследства, или ударился в бега, или заплатил денег приставам чтобы его не беспокоили, или же сознательно успел распродать всё имущество предчувствуя проблемы. Но таких меньшинство, для большинства же претензии банка оказываются "как снег на голову" и они пребывая в шоке стараются как можно скорее расплатиться, распродавая добро и перезанимая у родственников.

VS писал ? ? :не больше, чем на пару сотен ...

На 200-300 тыс. руб. они уже сейчас подешевели....
Предпологаю, что цены упадут в половину к концу года.

VS писал :что то я сильно сомневаюсь

Многие сильно сомневались еще год назад, что вообще возможна ситуация стабилизации цен. В любом случае если стоимость залога не будет покрывать сумму выданного кредита, даже на 1 рубль, гражданин будет обязан это компенсировать.

что то я сильно сомневаюсь, что будут такие бешеные падения :) не больше, чем на пару сотен и не не иначе. рубль обесценивается и будет обесцениваться дальше не меньше, чем сейчас. и цены, значит, будут и дальше расти. на все
другое дело, что "миллион квадратов" в год при таких ценах никому не нужен

VS писал :что то я сильно сомневаюсь, что будут такие бешеные падения

Динамика падения может быть плавной, но постепенное падение цен в 2-3 раза на рынке недвижимости сейчас совершенно реально. А если рынок охватит паника то и десятикратное падение возможно...

VS писал :рубль обесценивается и будет обесцениваться дальше не меньше, чем сейчас.

вопрос о стоимости рубля - это отдельный вопрос.
если рубль падает, а цены на недвижимость в рублях стоят на месте - это значит что цены на недвижимость тоже падают.
а вообще обычно их привязывают к долларовому эквиваленту (хотя и доллар тоже падает).

VS писал :и цены, значит, будут и дальше расти. на все

ну это не совсем так.
на самом деле уровень инфляции - это одно, а уровень покупательной способности на рынке - это другое.
цены на рынке определяются исключительно покупательной способностью и спросом. Иначе говоря, цены на рынке недвижимости будут расти в том случае, если будет расти покупательная способность тех, кто имеет спрос на недвижимость. А если будет просто инфляция, без роста доходов потенциальных покупателей, то цены на недвижимость расти никак не смогут.

VS писал :другое дело, что "миллион квадратов" в год при таких ценах никому не нужен

Собственно говоря, миллион квадратов в год - необходим, а вот завышенные цены на недвижимость - это политика. Строители хотят много и хорошо строить, но им сознательно не дают этого делать. Потому что если понастроить много дешевого и качественного жилья, то народу жизнь мёдом покажется, размножаться усиленно начнут, а тем временем список Форбс начнёт терять российских миллиардеров, получающих огромные прибыли от народных бед.

AlexAdmin писал :Теперь, предположим, стоимость недвижимости вдруг упала в 10 раз.

Уже смешно.

Давайте по порядку, падение более чем в 2 раза быть не может - при таком падении доход от аренды перекрывает ипотечный платеж. (купил двушку за 900 т.р. - сдал за 10, 9 банку - тысячу себе ) Ожидать падения аренды - наивно, это возможно только если закроются все вузы, дети вдруг полюбят жить с родителями, а из деревни перестанут ехать в город. Дополнитело проблемы с ипотекой - только увеличивают спрос на аренду.

Про обеспечение банков, 100% от стоимости дают единицы банков, в основном 70-80%, большинсво покупателей по ипотеке (по интервью банковских работников) продают свою маленькую и покупают большую, т.е. соотношение кредит / стоимость залога даже при двукратном падении редко выйдет за единицу.

Процедура оценки. Как вы себе представляете поведение банков при паденинии стоимости квартиры? Они за свой счет будут оценивать все квартиры? Прям все-все включая тех кто платят по кредитам? И не смотря на то, что пул кредитов был продан АИЖК? Или только по кредитам на их балансе?