Экономика и бизнес
Крах рынка недвижимости
Создана: 13 Февраля 2007 Втр 0:18:57.
Раздел: "Экономика и бизнес"
Сообщений в теме: 319, просмотров: 85525
-
13 Февраля 2007 Втр 0:18:57Не так давно Рустам Тарико-владелец банка Русский Стандарт заявил что в скором времени рынок недвижимости резко пойдет вниз , что более похожее на обвал. И такие заявления звучат все чаще и чаще . Точные сроки не указываются , но примерно в ближайшие лет пять , не больше .Он может произойти даже завтра. Вызвано это впервую очередь огромным ростом цен на жилье во всей России с увеличением предложения. При том спрос благодаря ипотеке конечно растет , но не такими темпами. А уже львиная доля московских квартир покупается с целью инвистиций, что искусственно подогревает спрос.Таже ситуация наблюдается в регионах. Очень похожа в этом плане на нас Япония , люди бравшие квартиры в ипотеку после обвала в случае продажи квартиры не могли даже погасить четвертую часть своего кредита. Но здесь также пострадали банки. Кстати рынок недвижимости Японии после того случая уже долго не может прийти в себя.
Известный американский девелопер Дональд Трамп имел вначале 90-х состояние минус восемь миллиардов долларов, а все благодаря спаду на рынке недвижимости Нью-Йорка. Хорошо там не потянуло всю Америку . Российский же рынок гораздо менее устойчив , за Москвой полетят регионы. Чем быстрее рост тем мощнее должен быть спад. Именно это показывает история экономики. Великая Депрессия во многом произошла из-за того что рынок акции слишком быстро рос и оказался слишком переоцененным.
Выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость или нет? Насколько это опасно? Может быть кто-то знает другие исторические примеры. Хотелось бы услышать. -
22 Ноября 2007 Чтв 11:36:55В случае снижения рыночной стоимости заложенного имущества банк может попросить либо довнести залог либо частично загасить кредит. А ежели у меня нет возможности сделать ни то ни другое, то в принципе вероятна операция выбрасывания заемщика на улицу с последующей реализацией заложенного имущества.
-
22 Ноября 2007 Чтв 11:49:40lev писал(а)
:В случае снижения рыночной стоимости заложенного имущества банк может попросить либо довнести залог либо частично загасить кредит. А ежели у меня нет возможности сделать ни то ни другое, то в принципе вероятна операция выбрасывания заемщика на улицу с последующей реализацией заложенного имущества.
Это прописывается в кредитном договоре? -
22 Ноября 2007 Чтв 11:57:25lev писал(а) :В случае снижения рыночной стоимости заложенного имущества банк может попросить либо довнести залог либо частично загасить кредит. А ежели у меня нет возможности сделать ни то ни другое, то в принципе вероятна операция выбрасывания заемщика на улицу с последующей реализацией заложенного имущества.
Вы так однозначно заявляете.... Уточните пожалуйста, речь о чем конкретно: ипотека, кредит под залог имущества или что то еще? -
22 Ноября 2007 Чтв 12:58:14Ну кредитные договора под залог имущества приходилось самому лично заключать - там точно были соответстующие условия. Сейчас мельком глянул примеры договора ипотеки - там тоже есть пунктики:
Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное Жилое помещение в следующих случаях:
...
- в случае, если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено Должником в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; .....
и более того:
В случае если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований Залогодержателя, определенных в п.3.4 настоящего Договора, Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Залогодателя, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Вот такие пироги
-
22 Ноября 2007 Чтв 14:27:41lev писал(а) :Ну кредитные договора под залог имущества приходилось самому лично заключать
Рад, что Вам попадались клиенты, не удосуживающие себя чтением договоров.
Заинтриговали. Даже достал и перечитал договор.
Не спорю, есть несколько причин, по которым кредитор может потребовать досрочного исполнения обязательств.
В частности, несвоевременная оплата коммунальных услуг или необоснованный отказ в проверке заложенного имущества. Это довольно щекотливые пункты. Однако, будучи информированным о всех причинах, человек (читай заёмщик) может без особого труда избежать любых притязаний на заложенное имущество.
В договоре ни слова о снижении залоговой стоимости.
Кроме нарушения правил пользования или повреждения. -
22 Ноября 2007 Чтв 14:28:49lev писал(а) :
- в случае, если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено Должником в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; .....
В каком случае Залогодержатель в праве потребовать досрочного исполнения обязательств, там не написано? На мой взгляд такая формулировка не правомерна. Нигде не предусмотрено, чтобы можно было требовать такое в случае снижения рыночной стоимости имущества. Основания для обращения взыскания другие и они четко определены законом (т.е. исчерпывающий перечень).
Так что никто вас не станет выселять, если цены упадут, по-русски говоря. -
22 Ноября 2007 Чтв 15:26:49Ну а все-таки: что будет делать банк в том случае, если стоимость заложенного имущества окажется ниже обязательств заемщика? И что будет делать заемщик когда осознает, что дешевле отдать залог, чем продолжать обслуживать долг? И если у банков нет механизма защиты от такой ситауции, то дела на сомом деле плохи...
-
22 Ноября 2007 Чтв 15:37:09lev писал(а) :Ну а все-таки: что будет делать банк в том случае, если стоимость заложенного имущества окажется ниже обязательств заемщика?
заемщик отвечает перед кредитором всем своим имуществом, залог это только обеспечение, в случае недостаточности средств от продажи предмета залога, кредитор вправе взыскать недостающие средства из иного имущества или доходов должника. -
22 Ноября 2007 Чтв 15:49:12Это юридический аспект, но есть еще и другие. Если кредит вдруг с полного становится частично обеспеченным - то у банка, как я понимаю, вылазят совсем другие нормы резервирования, что полностью меняет картинку в том случае, если таких кредитов много. И каким путем пойдет банк? Попросит довнести залог или частично загасить кредит или предпочтет увеличить резервы, снизить свои финансовые показатели, повысить для себя стоимость фондирования и в итоге упасть на бок или продаться за 1 уе.?
-
22 Ноября 2007 Чтв 19:55:27Тоже решил высказаться
1.Как я уже писал падение цен на недвижимость в рублях крайне маловероятно, хотя конечно некоторая коррекция возможна.
2.Насчет ипотечных кредитов. Да возможность требования банком досрочного погашения кредита у добросовестных заемщиков является, на мой взгляд, самым негативным фактором в ипотеке, способным при определенном раскладе привести и к кризису. Однако, поскольку цена квартир вряд ли упадет, то под это дело могут попасть только замороженные новостройки. Кстати, спешу обрадовать противников ипотеки. Банк также может потребовать досрочного погашения если доходы заемщика уменьшились. (колебания зарплаты почти у всех бывают). Конечно если положение банков стабильно, то никто не будет считать эти копейки, но в условиях, например, банковского кризиса это весьма вероятно, что может привести и к кризису на рынке недвижимости. Кстати наше доблестное правительство готовит поправки в закон об ипотеке чтобы банки могли продавать заложенное имущество без суда и следствия, сами. Короче говоря когда будет кризис, то он будет везде и всюду. То что он быдет мы знаем из экономики. Вопрос когда. Не думаю что в ближайшие 2 года. А там почему бы и нет. Отличный повод чтоб народ потребовал возвращения нашего президента -
24 Ноября 2007 Суб 16:37:08
-
24 Ноября 2007 Суб 23:34:23Topmanager писал :Интересно, до Омска московская стагнация быстро докатится? И вообще, чему равен этот период между волнами роста, спада, стагнации...? Имеется ввиду, период времени между повторениями событий в Мсоскве и потом, в Омске.
да, скоро.
как только цены к московским подтянутся, так сразу.
