Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года 

VDV-S писал :продали гостинку за 450 000

Какой район?

Расслабтесь господа и неспешно покупайте,
прочитайте статью и задумайтесь, ведь действительно
Рынок недвижимости развивается по спирали
[внешняя ссылка]

Рынок недвижимости развивается по спирали
15.11.2002
Несмотря на минимальный спрос, цены на жилье не падают


Уже весной 2003 года, по прогнозам омских риэлторов, цены на жилье начнут расти. Сейчас же на рынке штиль. Количество предложений значительно превышает спрос. Несмотря на это, цены на жилье не падают. Начиная с начала года небольшое снижение цен (5-10\%) отмечено только на 2-3-комнатные квартиры. В связи с затоваренностью рынка (на одного покупателя, как правило, приходится 15 продавцов) эксперты считают продавцам снижать цены на жилье как минимум на 50-70 тысяч рублей.

Сегодня в продаже 63\% квартир продается в панельных домах, 36\% — в кирпичных, около 1\% — в домах других видов. Всего же в среднем сейчас в продаже 180 тысяч квадратных метров жилья. В среднем на вторичном рынке жилья Омска стоимость квадратного метра составляет 10,5 тысячи рублей. Сегодня купить квартиру дешевле 200 тысяч рублей уже практически невозможно. То есть квартира за такую цену сегодня у нас, скорее всего, исключение, нежели правило. Хот, еще год назад средняя минимальная цена фиксировалась на уровне 100 тысяч рублей.
Рынок «переел»

Чтобы разобраться в той ситуации, которая сложилась сегодня на омском рынке жилья, надо вспомнить, что происходило на нем летом прошлого года. Летом 2001 года вместо затишья на рынке недвижимости началось оживление. Цены на жилье начали резко расти. Рост продолжался где-то до декабря. В итоге, средний прирост цен в 2001 году составил 115\%.

Однако уже в январе 2002 года на рынке наступило затишье. Риэлторы называют несколько причин воцарения на рынке спокойствия.

Первая заключается в том, что рынок в прошлом году «переел». Когда начали расти цены на жилье, многие (даже те, кто и не собирался приобретать жилье, а планировал сделать это позже) брали кредиты и скупали квартиры, боясь, что в следующем году (2002-м) им придется покупать его вообще по заоблачным ценам. Поэтому с наступлением 2002 года на рынке просто-напросто не оказалось клиентов. Потенциальные покупатели приобрели жилье впрок. Теперь, чтобы ситуация стабилизировалась, должно пройти какое-то время.

Понятно, что продажи на рынке осуществляются, сделки происходят. По неофициальным данным Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объем сделок за прошедшие месяцы 2002 года не снизился, но обороты по риэлторским компаниям упали.

Хотя сами риэлторы отмечают уменьшение числа сделок в среднем в три раза. Безусловно, есть сегменты, по которым не произошло снижение количества сделок. В частности, впрочем, как и всегда, большой популярностью в Омске пользуются однокомнатные квартиры. Сказывается низкая покупательная способность большинства омичей. Надо заметить, это тоже одна из причин того, что вот уже год омский рынок недвижимости не может прийти в свое привычное состояние. К слову, в соседних регионах соотношение спроса и предложения налаживается более быстрыми темпами. Исключение, пожалуй, Тюмень, где так же, как и в Омске, рынок пребывает в состоянии штиля. Однако причины «мертвого сезона» у наших соседей несколько иные. В частности, у них в прошлом году произошел большой «сброс» жилья на первичном рынке.

Как отмечают риэлторы, сегодня если сделки и происходят на других сегментах квартирного рынка, то только в тех случаях, когда продавцы-собственники жилья ведут себя гибко. Иначе говоря, не боятся снижать цены. Поэтому цены на жилье, которые публикуются в специализированных изданиях, чаще всего сейчас не соответствуют тем, по которым оно продается на самом деле (разница между публикуемой ценой и реальной может достигать 50-70 тысяч рублей). В связи с этим именно сегодня настали самые лучшие времена для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия: есть возможность диктовать свои условия. Сейчас на одного покупателя в среднем приходится 15 продавцов.

К сожалению, как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ, большинство продавцов жилья не соотносят ситуацию на рынке с объективными законами рынка: если нет спроса, то цены надо снижать. По мнению большинства риэлторов, за последние месяцы, несмотря на затоваривание, цены на жилье практически не упали. Хотя некоторые подвижки в сторону уменьшения все-таки есть. К примеру, немного дешевле (на 5-10\%) в последнее время стали стоить 2-3-комнатные квартиры. Но это опять-таки связано с тем, что спрос на них не высокий.

У риэлторов «увели» клиентов

Вторая главная причина, по которой сегодня на рынке наступило некоторое затишье, — вступивший в силу в феврале 2002 года закон о лицензировании отдельных видов деятельности. Он отменил лицензирование риэлторской деятельности, после чего на рынок из подполья вышли «черные» маклеры, а также появилось много новых фирм. Они оттянули часть клиентов на себя.

Кроме того, с отменой лицензирования в СМИ начали появляться материалы, рассказывающие о том, что работать с агентствами недвижимости сегодня небезопасно. Естественно, это также привело к оттоку клиентов. При этом и те фирмы, которые работают на рынке уже несколько лет и успели завоевать безупречную репутацию успели ощутить на себе влияние этих , не всегда «чистых» материалов..

Это, по мнению Павла КРУЧИНСКОГО, серьезная проблема. Понятно, что постепенно ситуация стабилизируется. Пока же налицо не только перенасыщение рынка, но и его «растаскивание».

Риэлторы тешат себя надеждами

По прогнозам специалистов, к концу года на рынке недвижимости может произойти традиционное повышение спроса. Однако говорить о том, что рынок войдет в свое нормальное состояние и начнет развиваться по своим традиционным законам (летом спит, осенью начинает разгуливаться, в середине зимы впадает в очередную спячку), еще рано. Буквально сразу после наступления нового года на рынке вновь воцарится спокойствие.

Но уже к весне-началу лета специалисты «МИЭЛЬ-недвижимости» прогнозируют оживление рынка и, не исключено, рост цен на жилье. Во многом ситуация на рынке будет зависеть от того, что будет происходить на макроэкономическом уровне. Возможно, произойдут такие изменения, которые заставят встрепенуться рынок раньше весны. Но однозначно можно сказать, что долгое время рынок в цейтноте находиться не может. И так прошел уже год, а это достаточный срок для того, чтобы ситуация на рынке начала стабилизироваться

Огни омских новостроек уже погасли?

Стагнация первичного рынка недвижимости и замороженные инвестиции — таков результат хаотичного роста строительной индустрии последних двух лет

почитаем , что об этом писали в 2003году.
Именно такие заголовоки был у статьи пять лет назад.
Не кажется ли вам что тема до боли знакома?


2002 год для омского рынка недвижимости был непростым. Еще ощущался постепенно затухающий импульс роста, который остался с предыдущего года, но это была скорее инерция, которая характерна для первичного рынка в целом. Вторичный рынок уже летом отреагировал на падение спроса, а строительные компании ощутили кризис лишь к концу прошлого года и началу нынешнего. Многометровые квартиры невысокого качества уже давно не интересуют покупателей. Тем не менее возведение жилья до сих пор ведется без учета конъюнктуры спроса и исследований рынка недвижимости. Чтобы выбраться из кризиса компаниям-застройщикам придется развернуться лицом к своему потребителю.

Уроки истории

С ростом интереса к возведению жилья в 1995-1996 годах началось некоторое оживление в омской стройиндустрии. До 1998 года развитие шло достаточно медленно, поскольку на первичном рынке жилья доминировали взаимозачеты и покупателями были в основном юридические лица. Когда такое жилье попадало на вторичный рынок, то стоимость квадратного метра сразу снижалась на 20-30\%.

Резкий рост строительного комплекса отмечается в Омске с 2001 года, что связывают прежде всего с ростом деловой активности и улучшением общего инвестиционного климата. На рост платежеспособного покупательского спроса отреагировал в первую очередь вторичный рынок жилья. К концу 2001 года цены на вторичном рынке жилья увеличились практически вдвое. Часть финансового потока попала и на первичный рынок, поскольку рост цен там был не столь стремительный в силу определенной инерционности этого рынка. В период с осени 2001-го и до лета 2002-го было сдано большое количество объектов (преимущественно жилых домов), а также начато строительство новых. Число одновременно возводимых объектов достигло сотни.

В 2002 году платежеспособный спрос достаточно быстро стабилизировался и даже несколько сократился. В итоге, предложение уже в 10-15 раз превысило спрос, а цены на первичном рынке жилья тем не менее продолжали расти, поскольку менеджмент компаний-застройщиков только к концу 2002 года начал осознавать избыточность предложения квартир высокой стоимости с невысокой ликвидностью и начал сбрасывать цены. Но было уже поздно.

Каждому свое

Как считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ, не компании-застройщики учитывают стремительное развитие рынка недвижимости, который уже подошел к точке насыщения жилыми домами невысокого качества. Пусть даже эти дома построены из кирпича и имеют индивидуальную планировку квартир, тем не менее спрос покупателей на такого рода «новострой» остался во вчерашнем дне. Рынок жестко сегментируется. Сегодня, к примеру, более всего востребованы элитное жилье для состоятельных клиентов и совсем недорогое социальное жилье.

Как уверяет Павел КРУЧИНСКИЙ, объекты, полностью удовлетворяющие сегодняшний рыночный спрос, никто из застройщиков предложить не может. На первичном рынке фиксируется большое предложение квартир площадью свыше 100-120 кв метров, но для покупателей социального жилья они слишком дороги, а в категорию элитного жилья такие квартиры не попадают в силу своих низких потребительских качеств. К примеру, когда в некоторых квартирах покупателю приходится после ухода строителей выравнивать горизонталь стены с перепадом в 12 сантиметров, а потолок высотой всего 2,7 метра, то о какой элитности можно говорить.

Есть, конечно, и объекты высокого качества, но они имеют другие недостатки. Одна из самых распространенных ошибок компаний-застройщиков — неверный выбор места для возведения жилого дома. В относительно непрестижных районах квартиры с большими площадями уже невостребованы. Тем не менее такие дома продолжают строить, поскольку еще не так давно они приносили компаниям-застройщикам максимальную прибыль.

По сути, проектирование и строительство жилья до сих пор ведется без учета коньюнктуры спроса, без исследований рынка и, в общем, без применения даже элементарных приемов и методов современного маркетинга. К тому же, как правило, в одном юридичеком лице сочетается и инвестор, и заказчик, и подрядчик, и продавец. Совместить это можно, но для этого строительная компания должна иметь очень квалифицированный персонал. Есть и другой путь — интеграция.

Как считает Павел КРУЧИНСКИЙ, необходимую консалтинговую поддержку строителям в период выбора проекта и места застройки могли бы оказать риэлторы. Есть минимум десяток риэлторских компаний, которые за последние десять лет накопили огромный опыт не только продаж, но и маркетинговых исследований рынка недвижимости. Риэлторы могли бы не только предсказать изменение динамики спроса, но и профессионально заниматься реализацией квартир. Если каждый будет заниматься тем, что умеет лучше, то инвестиции в строительство могли бы дать большую отдачу. При дефиците инвестиционных ресурсов это немаловажно, кстати. У компании «МИЭЛЬ-недвижимость» уже есть успешный пример такого сотрудничества, но это, по словам Павла КРУЧИНСКОГО, пока редкое исключение из общего правила.

Бизнес на птичьих правах

Что ни говори, а барометр развития бизнеса — это рынок коммерческой недвижимости. Сегодня в Омске первичный рынок коммерческой недвижимости развивается не очень высокими темпами. Частные инвесторы вкладывают деньги преимущественно в торговые объекты, поскольку торговые площади окупают себя быстрей всего. Примеры последних лет перед глазами — гипермаркет «Континент», торговый комплекс «Пять звезд», КДЦ «Летур» на пересечении улиц Гагарина и Либкнехта. Ожидается в ближайшие годы возведение супермаркетов. О таких своих планах заявляют многие омские и иногородние ритейлеры. Не менее доходные объекты — культурно-развлекательные центры. Это направление тоже активно развивается.

В офисные площади инвестиции идут не так активно, как хотелосьбы. В Омске до сих пор нет ни одного проекта возведения современного бизнес-центра, который бы дошел до стадии строительства. Если и появлялись проекты бизнес-центров, то они основывались на достройке «замороженных» объектов, которые первоначально предназначались для иных целей. Видимо, частные инвестиции в офисные площади, в гостиничные комплексы, в производственные помещения и другие объекты коммерческой недвижимости активно пойдут лишь тогда, когда заполнятся все имеющиеся ниши в торговле.

Тем не менее, по мнению Павла КРУЧИНСКОГО, дефицит современных офисных помещений в Омске наблюдается. Об этом говорят многие факты. В частности, когда закладывается жилой дом на центральной городской магистрали, все первые этажи моментально раскупаются юридическими лицами под офисы. Этот сегмент рынка развивается пока за счет внутренних резервов, перепрофилирования зданий, принадлежащих различным учреждениям. Конечно, говорить о должном уровне сервиса здесь не приходится.

Жилье для состоятельных господ

На основе анализа развития рынка жилой недвижимости столицы и соседних городов, можно с уверенностью сделать вывод, что перспективным направлением на первичном рынке Омска будет сегмент элитного жилья. Сегодня складывается парадоксальная ситуация, когда состоятельные люди уже готовы покупать квартиры за 100 000 долларов и дороже, но имеющееся на первичном рынке предложение их пока не устраивает.

Как ни странно, но для таких покупателей важно не только место, где будет стоять дом, им еще требуется дополнительная инфраструктура, которая определяет элитность жилья — подземный гараж, автономная система тепло— и горячего водоснабжения, закрытая охраняемая территория с озеленением и детскими игровыми площадками, расположенные в пределах территории дома заведения торговли и сферы услуг, а также закрытые заведения клубного типа, бассейн, спортзал, тренажерный зал.

Это уже не квадратные метры, а некий стиль жизни. К сожалению, омские компании-застройщики сегодня еще не могут предложить такое жилье, хотя, по мнению омских риэлторов, спрос на него растет и будет расти стремительно, а стагнация на первичном рынке недвижимости в ближайшие год-два подтолкнет строителей к освоению этого сегмента, поскольку уже сегодня столичные девелоперские компании начинают проявлять интерес к омскому рынку недвижимости. Пока этот интерес сдерживается не совсем благоприятным инвестиционным климатом, низкими темпами строительства и его невысоким качеством.

Кстати говоря, состоятельного покупателя интересует, как будет существовать дом после сдачи его в эксплуатацию. Об этом, к сожалению, никто из омских застройщиков до сих пор не хочет задуматься. Согласитесь, далеко не каждому человеку понравится, когда со всех сторон в течение многих лет раздается стук пневматических инструментов и визг болгарок. Уместно вспомнить об опыте города Кемерова, где уже есть строительные компании, которые при подписании договора долевого участия ставят дольщику жесткое условие — завершить все отделочные работы не позднее 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

[внешняя ссылка]

Alexis V писал :

VDV-S писал ... :продали гостинку за 450 000

Какой район?

Нефтяники пр. Мира

indifound писал :Хреновые работники - теряют работу, и наконец-то начинают думать головой.

Да вот если бы! У нас на работе сократили далеко не самых плохих работников. А начальства в Москве только прибавилось... Самое плохое в кризисе - безработица. Просто деваться человеку некуда. Некоторые говорят, что мы и не такое переживали. Почти. Только вот в советское время безработицы не было. А остальное - можно пережить. Только вот.. "Об одном жалею. Так хочется ещё пожить по человечески" (с) Анатолий Папанов. к/ф "Холодное лето 53-его"

Silvertown писал ? :...(с) Юрий Папанов...

Это который Анатолий?

янеАнгел~янеБес писал(а) :

Silvertown писал:...(с) Юрий Папанов...

Это который Анатолий?

Преглубоко извиняюсь! Недосмотрел! Спасибо. Уже исправил!

Кризис он в том и кризис... что вместе со снижением цен на жилье... снизятся зарплаты и вернутся в 2005-2006 годы при инфляции в 13\% и более по году на все потребительские продукты....

так что вот в чем кризис... толку от низких цен на недвижку когда жрать не на что и работы толком нет.

Видел рекламу квартир в новом доме около метромоста от 990 т.р.
Че-то непонятный ценник за квартиры в центре?

OlegTrader\_Omsk писал :Видел рекламу квартир в новом доме около метромоста от 990 т.р.
Че-то непонятный ценник за квартиры в центре?

Это наверное рекламный трюк -990 первый взнос или в таком духе что-то...
первый раз что-ли...

Это ещё что! Вот Губернатор обещает в 2009 году квартиры НА ПОРЯДОК дешевле. Т.е. стоила квартира миллион, станет 100 тыс.! Ждём Нового Года! [внешняя ссылка]

Silvertown писал :Это ещё что! Вот Губернатор обещает в 2009 году квартиры НА ПОРЯДОК дешевле.

У экономистов порядок - в 2 раза.

e\_zhuk писал :
У экономистов порядок - в 2 раза.

Ну у экономистов как говорится, свои тараканы в голове. А вообще, погуглив, можно обнаружить, что "на порядок" это в 10 раз.

Silvertown писал :А вообще, погуглив, можно обнаружить, что "на порядок" это в 10 раз.

А подумав, можно понять что "порядок" зависит от системы исчисления, в десятичной - в 10 раз, в двоичной - в 2 раза, в 16 ричной, соответчтвенно в 16 раз.
В обывательской жизни порядок - в 2 раза.
- Мне на порядок повысили зарлату - почти всегда имеется ввиду почти в 2 раза.

OlegTrader\_Omsk писал :Видел рекламу квартир в новом доме около метромоста от 990 т.р.
Че-то непонятный ценник за квартиры в центре?

там квартиры нет, а только скелет будущего дома, года через два при лучших раскладах доделают, может быть