Омская ипотека 

УУМ КАО

Что же касается ипотеки, то я не совсем понимаю, что движет людьми с з/п в 20-25 тыс., когда она берут кредит на жилье?

1. Отдавать 10-20 лет половину дохода? Гм...
2. Умные и перспективные и через пару лет доход вырастет в 5-10 раз? А почему сейчас такой?
3. Или кроме з/п еще тырят где-нить деньги? Ну... Это плохо!

К чему этот риск?

PS Это я к тому, что лично я не готов больше 10-15% доходов отдавать в качестве очередного платежа по ипотечному займу. Такое вот мнение.

Про Москву, но тенденция понятна :)

Владение недвижимостью обходится россиянам все дороже
20.10.2006 12:12

Граждане России, имеющие некоторые свободные средства, давно избрали недвижимость в Москве инструментов своей инвестиционной активности. За последний год мы привыкли слышать сообщения о том, что цены на квартиры в столице стремительно растут. Однако за неделю со 9-го по 15-ое октября 2006 года цены предложения на московское жилье на вторичном рынке в целом упали на 2%. Это стало результатом резкого снижения цен предложения на жилье элитного и бизнес-класса, отмечает портал о жилой недвижимости RWAY.Ru. Цены на "дорогое" жилье снизились на вторичном рынке на 2,8%, а всего за первые две недели октября снижение составило 4,5%. Таким образом, "дорогое" жилье предлагается сейчас по тем же ценам, что и в конце августа.

В тоже время массовое "дешевое" жилье продолжает медленно дорожать. В этот раз рост составил 0,4% - по сравнению с 0,5% на прошлой неделе. Таким образом, за первую половину октября "дешевое" жилье подорожало на 0,9%, т.е. в октябре тем роста цен предложения "дешевого" жилья уже упал в 2 раза по сравнению с сентябрьским темпом. И дальнейшее падение темпов роста продолжится. В ближайшие недели, если на рынке не произойдет каких-либо серьезных событий, цены на дешевое жилье начнут медленно снижаться.

Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за 09.10.06-15.10.06
(с учетом жилья элитного и бизнес-класса).

Правильно, подождем зимы и скупим нафик всю недвижимость в МСК

Эрхафан писал :Правильно, подождем зимы и скупим нафик всю недвижимость в МСК

ОК

А вобще этот пост предназначался прежде всего адептам секты "Вечный аномальный рост цен на недвижимость"

штурмраввин писал :А вобще этот пост предназначался прежде всего адептам секты "Вечный аномальный рост цен на недвижимость"

:) Дорогой, подождем до ноября-декабря?

Эрхафан писал :УУМ КАО

Что же касается ипотеки, то я не совсем понимаю, что движет людьми с з/п в 20-25 тыс., когда она берут кредит на жилье?

1. Отдавать 10-20 лет половину дохода? Гм...
2. Умные и перспективные и через пару лет доход вырастет в 5-10 раз? А почему сейчас такой?
3. Или кроме з/п еще тырят где-нить деньги? Ну... Это плохо!

К чему этот риск?

PS Это я к тому, что лично я не готов больше 10-15% доходов отдавать в качестве очередного платежа по ипотечному займу. Такое вот мнение.

Как что движет? Прагматичность однако. :)

Давай рассмотрим ситуацию.

Исходные данные:
Например, у тебя зарплата - 22000 рублей в месяц.
Допустим есть квартира двушка на окраине - 1 100 000 рублей (; пока еще за такие деньги реально найти).
Ты где-то нашел 100 000 на первоначальный взнос.
Осталось взять кредит 1 000 000, ну например в Кит-финансе на 20 лет под 11,75 годовых. Выплата процентов - равными платежами (аннуитет).
Ежемесячный взнос - примерно 10850 в месяц.

Эпизод 1.
Цена квартиры какая? - Миллион сто.
С какой скоростью растут цены на квартиры – минимум 20% в год.
Считаем:
1 год – 1100000*1,2=1320000
2 год – 1320000*1,2=1584000
3 год – 1584000*1,2=1900800
4 год – 1900800*1,2=2280960 – ЦЕНА КВАРТИРЫ ПРАКТИЧЕСКИ УДВАИВАЕТСЯ!!!

Как правило людям свойственно создавать семьи. Через год-два-три-четыре-пять.
И что, через четыре года – платить в 2 раза больше?
Ведь ясно же, что скорее всего рост твоей ЗП за редким исключением не будет так высок, чтобы угнаться за такими ценами.

Эпизод 2.
Арендовать квартиру двушку на окраине стоит в районе 6-7.
Следовательно переплата составит порядка 3850-4850 в месяц.
Согласись, для человека с ЗП в районе 22-25 штук – не такие критичные значения.
В принципе не особо составит труда себя немного ужимать в повседневной жизни.
Но так ты платишь чужому дяде, а так платишь за свою квартиру.
Причем не забудь, что аренда каждый год растет. На 500-1000 рублей минимум, а твои платежи за квартиру – нет.
Причем уже заметно, что примерно через 4-5 лет платеж за аренду квартиры сравняется с платежами по кредиту. А может быть и еще быстрее.

Ну и дополнительный штрих.
Люди, получающие ЗП – 20-25 штук в месяц наверняка имеют уж не совсем рабочую квалификацию, а что-то знают и умеют?
Думаю они могут смело рассчитывать на ежегодное увеличение ЗП.
Давай будем считать, что ЗП у них растет раз в год на 10%. Это дополнительные 2-2,5 в месяц. Причем все-таки это наверное минимум.

Вывод:
1. При такой ЗП уже примерное через 2-3 года твои платежи по кредиту не будут тебя сильно напрягать и будут близки платам за аренду. Даже если и не совсем так, то можно надеяться, что поднятие твоей ЗП даже на 10-15% за короткий срок снивелирует эту разницу
2. В любой момент, в случае необходимости договорившись с банком можно продать свою квартиру. Причем скорее всего после этого у тебя что-то еще останется. А если срок с момента получения кредита 3-4 года – то даже неплохая прибыль тебе гарантирована.

3. Момент. Если с тобой что-то случится, то твоим родственникам достанется эта квартира. Причем без обременения – ведь и ты и квартира страхуется. Тоже какой никакой плюс.

Ну как, теперь понятно, почему люди берут ипотечные кредиты?

Цитата :
Ну как, теперь понятно, почему люди берут ипотечные кредиты?

Неа не понятно
Зачем брать кредит под такой дикий %, не проще ли подождать когда ЦБ снизит ставку рефинaнсирования (а он ее снизит, никуда не денется)
Зачем покупать по спекулятивным ценам?

Цитата :
С какой скоростью растут цены на квартиры – минимум 20% в год.

бред
Я выше кидал статью, в москве цены ушли в боковик и идет небольшая коррекция

В регионах будет так же.

Все рынки подчиняются одним и тем же законам. И не важно фьючерс на нефть или рыжье или конура в хрущобе

Ger писал(а) :Ну как, теперь понятно, почему люди берут ипотечные кредиты?

Нет, с такими доходами и в текущей ситуации - непонятно. Брать кредиты предпочитаю только в том случае, когда уверен, что подпоясавшись потуже смогу с 100% гарантией отдать всю сумму в течение, скажем, года. В таком случае, конечно, можно плюнуть и на разогретый рынок и на все прочее, хотя и это тоже напрягает - может лучше купить пару квартир в европейских столицах, чем в Омске?

штурмраввин писал :

Цитата ... :
Ну как, теперь понятно, почему люди берут ипотечные кредиты?

Неа не понятно
Зачем брать кредит под такой дикий %, не проще ли подождать когда ЦБ снизит ставку рефинaнсирования (а он ее снизит, никуда не денется)
Зачем покупать по спекулятивным ценам?

Цитата ... :
С какой скоростью растут цены на квартиры – минимум 20% в год.

бред
Я выше кидал статью, в москве цены ушли в боковик и идет небольшая коррекция

В регионах будет так же.

Все рынки подчиняются одним и тем же законам. И не важно фьючерс на нефть или рыжье или конура в хрущобе

1. Мы далеко не в Москве.
Поэтому у нас цены будут еще расти и расти. По моим прикидкам - минимум года 2-3.
У нас не такая уж сильная разница, как например по сравнению с Москвой и Новосибом.
+идет подпитка деньгами людей с севера.
Да и себестоимость строительства тоже будет подтягиваться все выше и выше.
Цена ГСМ, щебня, цемента, кирпича уж очень этому способствует. Да и зарплату все хотят все больше и больше.

2. У меня один приятель уже 3-й год ждет нормальных ставок рефинансирования Центробанка... Прикинь насколько выросли цены с того момента... Так что он дождался.
Так же как и другой мой приятель, которому все не хватало на первоначальный взнос год назад и он вместо того, чтобы взять кредит в банке на 80 штук, сначала начал копить, потом накопил, но у него график работы - месяц вахта, месяц отдых, короче из-за этого он смог взять квартиру только через год.
Результат - вместо 950 штук он отдал за квартиру 1 350 000.
Есть разница?

штурмраввин писал :

Цитата ... :
Ну как, теперь понятно, почему люди берут ипотечные кредиты?

Неа не понятно
Зачем брать кредит под такой дикий %, не проще ли подождать когда ЦБ снизит ставку рефинaнсирования (а он ее снизит, никуда не денется)
Зачем покупать по спекулятивным ценам?

Цитата ... :
С какой скоростью растут цены на квартиры – минимум 20% в год.

бред
Я выше кидал статью, в москве цены ушли в боковик и идет небольшая коррекция

В регионах будет так же.

Все рынки подчиняются одним и тем же законам. И не важно фьючерс на нефть или рыжье или конура в хрущобе

Ну раз ты в финансах понимаешь...
Скажи мне вот что...
Допустим надо построить хороший такой дом, большой. Стоимостью например мильенов 30-40. :)
И строить его надо год.
И себестоимость квадратного метра 13000 руб/м2.
Как ты думаешь, выгодно его построить и продавать по 16000-17000 рублей за м2?

Ger писал(а) :Ну раз ты в финансах понимаешь...
Скажи мне вот что...
Допустим надо построить хороший такой дом, большой. Стоимостью например мильенов 30-40. :)
И строить его надо год.
И себестоимость квадратного метра 13000 руб/м2.
Как ты думаешь, выгодно его построить и продавать по 16000-17000 рублей за м2?

Я в недвижимости не понимаю :)
Я логику юзаю в этом вопросе и закономерность относительно других рынков :)

Если ты так уверен что толкнешь.
Грубо говоря выхлоп 20%?
ИМХО мало, хотя для консервативного инвестора нормально :)

Ger писал(а) :И себестоимость квадратного метра 13000 руб/м2.
Как ты думаешь, выгодно его построить и продавать по 16000-17000 рублей за м2?

Компания, в которой я работаю, выставила на продажу квартиры, где еще нулевой цикл даже не сделан по 18000 рублей, покупатели валом повалили. Руководство сразу стопорнуло продажи, решили, что продешевили, прошло недели три после этого, начали продавать то жилье, которое, как правило, теперь не пользуется спросом - 3-х и 4-х комнатные квартиры уже по 20000 рублей. Двушки и однешки пока держат, в продажу не пускают. Дома эти начнут сдаваться госкомиссии не раньше чем через полтора года, сколько же тогда будут стоить эти квартиры...

TanSi писала :
Компания, в которой я работаю, выставила на продажу квартиры, где еще нулевой цикл даже не сделан по 18000 рублей, покупатели валом повалили. Руководство сразу стопорнуло продажи, решили, что продешевили, прошло недели три после этого, начали продавать то жилье, которое, как правило, теперь не пользуется спросом - 3-х и 4-х комнатные квартиры уже по 20000 рублей. Двушки и однешки пока держат, в продажу не пускают. Дома эти начнут сдаваться госкомиссии не раньше чем через полтора года, сколько же тогда будут стоить эти квартиры...

Архив квартирами приторговывает?
Клева

штурмраввин писал :Архив квартирами приторговывает?
Клева

Ты что-то пропустил, Эрхафан уже выяснил, что я работаю не в архиве Так что приторговываем мы только тем, что сами производим :)

TanSi писала :

Ger писал(а) ... :И себестоимость квадратного метра 13000 руб/м2.
Как ты думаешь, выгодно его построить и продавать по 16000-17000 рублей за м2?

Компания, в которой я работаю, выставила на продажу квартиры, где еще нулевой цикл даже не сделан по 18000 рублей, покупатели валом повалили. Руководство сразу стопорнуло продажи, решили, что продешевили, прошло недели три после этого, начали продавать то жилье, которое, как правило, теперь не пользуется спросом - 3-х и 4-х комнатные квартиры уже по 20000 рублей. Двушки и однешки пока держат, в продажу не пускают. Дома эти начнут сдаваться госкомиссии не раньше чем через полтора года, сколько же тогда будут стоить эти квартиры...

Насчет моего примера. Это старые данные. Делал я как-то оценку.
Так вот, получается, что при условии, что во-второй половине строительства начинают продавать квартиры физ. лицам - такой вариант не очень интересен. Потому как необходимо подключать банковский кредит. Который и "съедает" все самое "интересное".
Другими словами прибыль будет, но... проект не интересен. Деньги лучше вложить куда нить в другое место.
Потому как согласитесь. Бизнес надо делать не для того чтобы наработаться, а чтобы осталась кое-какая прибыль и не просто кое-какая, а на развитие фирмы, что-то могло тратиться.
Отсюда вывод - минимум 18000 рублец за квадрат.

А насчет нулевого цикла по 18000 рублей за квадрат.
У вас вменяемое руководство.
Ну продадут они сейчас все по минимальной цене? И что?
А ну как какие потрясения с ценами на строительные материалы случатся, как уже было в этом году?
В прошлом году я читал интервью представителя Евроцемента (40% рынка в России).
Он сказал следующее. Изношенность основных ресурсов в нашей отрасли - выше 70%, очень затратное произвоство.
А цена продажи ниже раза в 3-4 чем на Западе.
С прошлого года цена на цемент выросла раза 2-2,5.
Вот и делайте выводы.